19/03/2026
Uno studio del Politecnico di Torino, realizzato su richiesta di Giacomini, analizza casi reali di edifici residenziali riqualificati con due diversi scenari di retrofit energetico e dimostra come l’integrazione tra sistemi radianti a bassa inerzia e isolamento, migliori la classe energetica e il valore dell’immobile.
Nel contesto attuale della riqualificazione edilizia, l’impianto non può più essere considerato una semplice voce di costo. Prestazione energetica, consumi, emissioni, comfort e qualità dell’aria indoor sono oggi elementi che incidono direttamente sul valore economico dell’edificio e sulla sua attrattività sul mercato immobiliare.
Partendo da questo presupposto, il Politecnico di Torino ha messo a punto uno studio applicato ad un caso reale di efficientamento energetico di edificio residenziale, finalizzato a valutare l’impatto economico-finanziario ed ambientale in relazione alle scelte edilizie e impiantistiche operate.
Lo studio nasce con un obiettivo chiaro: dimostrare come un approccio impiantistico integrato, basato sulla combinazione di:
sia in grado di incidere in modo misurabile su:
Partendo dallo stato di fatto dell’edificio e dai relativi consumi, lo studio mette a confronto due diversi risultati, ciascuno corrispondente a un diverso scenario di retrofit analizzato: un primo caratterizzato da un ricorso più marcato alle coibentazioni, un secondo che si propone di identificare l’equilibrio ottimale tra livello di coibentazione e scelta più appropriata del sistema radiante. Entrambi gli scenari sono stati valutati in due diverse località italiane – Torino e Bari – in modo da considerare la significativa variabilità climatica del Paese e garantire la possibilità di estendere i risultati anche alle zone climatiche intermedie.
Caso RETROFIT 1 (ristrutturazione importante di I livello) – TORINO E BARI
Torino
Involucro edilizio
Impianti
Zona climatica: D
Bari
Involucro edilizio
Impianti
Zona climatica: C
Caso RETROFIT 2 (ristrutturazione importante di II livello) – TORINO E BARI
Torino
Involucro edilizio
Impianti
Bari
Involucro edilizio
Impianti
Metodologia di analisi
La metodologia di analisi si basa su un confronto strategico tra interventi di riqualificazione energetica realizzati singolarmente e interventi integrati di tipo globale. Lo studio prende in esame il biennio 2026–2027, con riferimento alle disposizioni note alla data di redazione dello studio e alle indicazioni preliminari della Legge di Bilancio 2026, assumendo come scenario di riferimento quello della prima casa al fine di valutarne l’impatto sull’ottimizzazione dell’investimento.
Risultati
L'analisi dei costi globali attualizzati su orizzonte trentennale rivela una significativa trasformazione della struttura economica tra stati di fatto e scenari retrofit.
Gli stati di fatto presentano una struttura semplificata dominata dai costi operativi: 89,9% a Torino e 90,4% a Bari.
Gli scenari di retrofit invertono questa logica concentrando il 55-65% dei costi nelle categorie di investimento: opere edili retrofit (24-37% del totale), nuovi impianti (21-27%) e progettazione (7-9%). I costi operativi si riducono drasticamente al 7-17% del costo globale.
I costi di manutenzione acquisiscono rilevanza negli scenari di retrofit (9-12% vs 6% stati di fatto), riflettendo la maggiore complessità impiantistica.
I costi di sostituzione rappresentano 11-12% del totale retrofit, evidenziando la necessità di rinnovi tecnologici programmati.
Incremento del valore immobiliare
L'analisi si basa su modelli econometrici applicati su dati reali di mercato estratti da Wikicasa.it (anno 2025). Il campione di Torino comprende 65 proprietà, mentre Bari include 69 immobili, entrambi focalizzati su villette monofamiliari.
BARI
Passaggio da Classe F ad A (5 salti)
Premio per salto di classe +5,63%
Incremento totale F→A +28,15%
TORINO
Passaggio da Classe G ad A (6 salti)
Premio per salto di classe +6,69%
Incremento totale G→A +40,14%
In assenza di incentivi o valorizzazioni immobiliari, i tempi di ritorno dell’investimento risultano particolarmente lunghi: a Torino il payback varia tra 26,8 e 31,5 anni (R2–R1), mentre a Bari si colloca tra 37,1 e 43,1 anni (R2–R1).
Con l’introduzione degli incentivi fiscali previsti per il 2026, ripartiti su 10 anni, l’investimento netto si riduce. In questo scenario, il payback scende a 13–16 anni per Torino e a 19–22 anni per Bari.
Nel caso degli incentivi fiscali 2027, sempre su un orizzonte decennale, I tempi di ritorno salgono quindi a 17,2–20,2 anni per Torino e a 23,7–27,6 anni per Bari.
Considerando esclusivamente la valorizzazione immobiliare, a Torino lo scenario R2 presenta un payback immediato, con un investimento netto negativo, mentre lo scenario R1 registra un tempo di ritorno di 8,23 anni. A Bari, invece, i tempi di rientro variano tra 14,2 e 24,2 anni (R2–R1).
Combinando incentivi 2026 e incremento del valore immobiliare, a Torino sia R1 sia R2 mostrano un payback immediato, con valori negativi rispettivamente pari a –7 e –15. A Bari, il tempo di ritorno è di 3 anni per R1 e immediato per R2 (–4).
Infine, nell’ipotesi di incentivi 2027 associati all’incremento del valore immobiliare, Torino conferma un payback immediato per entrambi gli scenari (–3 per R1 e –11 per R2), mentre a Bari il rientro dell’investimento si attesta a 9 anni per R1 e a 1 anno per R2.
I due casi studio affermano che, negli interventi di efficientamento energetico in ambito residenziale, l’opportuna combinazione tra:
Costituisce un’interessante scelta strategica fondamentale per ottenere una valorizzazione importante e concreta dell’immobile da riqualificare.
Non si tratta, infatti, solo di ridurre i consumi ed emissioni, ma di aumentare il valore complessivo dell’edificio, migliorandone la classe energetica, il comfort abitativo e la qualità dell’esperienza per l’utente finale, contribuendo ad accrescere la prestazione energetica del patrimonio immobiliare nazionale.
Questo studio, sviluppato congiuntamente dal Politecnico di Torino e da Giacomini S.p.A. e basato su dati reali supportati da una rigorosa validazione numerica, dimostra come l’approccio impiantistico integrato rappresenti una risposta concreta e pienamente coerente con gli obiettivi di decarbonizzazione del settore immobiliare, in grado di offrire soluzioni efficaci alle attuali esigenze del mercato della riqualificazione edilizia.
